在前一篇《社区新零售：物业掌控命门，不可忽视的潜在影响力》内容中介绍了物业在社区新零售市场的资源优势，然而说起来容易，做起来难。物业有他优势的一面，也有自身的短板。

隔行如隔山，《社区新零售》中强调，虽说物业手握社区商业的话语权，但社区新零售是涉及到技术、系统、供应链、仓储、运营、维护等一系列的工作，是一个比物业服务更复杂、更重资产的事情，物业刚摆脱保洁、保安、维修、绿化的人力枷锁，不会轻易给自己带上另一个枷锁。

1.物业跨界做零售是将业务复杂化

与零售业相比，物业服务比较简单，收取物业费，然后提供最基础的保洁、保安、维修、绿化就可以了，最大的难题是定期催缴物业费，另外就是随着人力成本上涨，利润空间不断被压缩，但优质物业公司还是有利润可图的。若跨界做零售，需解决更多问题，或影响主业。

2.物业自营无法形成区域规模效应

另外，现代零售业讲求规模效应，规模越大从供应商处获得的商品价格越低，其他边际成本也越低，利润空间就越大。然而即便是彩生活这样的物业也只能在个别城市形成规模效应，对物业来说，自营社区新零售业务或能赚些小钱，但需要综合考虑投入产出比。

3.仓储、物流与供应链的运营问题

仓储、物流与供应链，这些都不是一天两天能速成的，需要资金投入和时间积累。当然，做零售也有其他简单的方式，像线下夫妻店一样，直接从经销商处拿货，赚取微薄利润，但对物业而言，这种方式还不如直接收租或抽成的方式来的简单直接，还省心省力。

4.生鲜损耗，快消利薄，早餐难做

社区内的常规消费需求主要分为三块：生鲜、快消、早餐。其中，生鲜最难做，不仅需要找货源自建供应链，还要面临损耗问题；而快消利薄，竞争激烈，物业优势不大；早餐物业就更没办法了，总不能让保安去学蒸包子吧？其实，确实有公司在尝试让保洁去做早餐。

5.物业也缺少各类社区新零售人才

物业其实赚的是辛苦钱，用工也主要是体力劳动，很少有物业有足够的人才可以做零售工作。社区新零售是一个涉及到互联网技术和线下零售两部分组成的业态，整个行业都急缺这类人才，物业公司的薪资待遇难以大量招纳高端新零售人才。

6.多数物业并不能赢得业主的信任

像万科、长城、绿城、保利等优质物业公司确实能赢得业主的信任，但全国10万家物业公司中，绝大部分中小物业公司与业主之间的关系还没那么紧密。在这种情况下，更加不适合物业自营社区新零售项目，几年前就有物业公司尝试过，最后不了了之。

7.中小物业奉行多一事不如少一事

《社区新零售》中指出，中小物业更关注的是可以直接赚到兜里的物业费，对于社区新零售，多一事不如少一事，如果卖的商品出现质量问题难以向业主交代，影响物业合同到期后的续签问题，甚至还有可能被提前赶走，所以与其自己做，还不如收场地费来的划算。

8.不是主营业务，缺少决心与信心

物业公司的主营业务还是最基础保洁、保安、维系、绿化等服务，中小物业公司想的是物业费的收缴问题，以及如何能节省成本，社区新零售与主营项目无关，中小物业公司很难下决心做这件事，也没信心能做好。

9.社区新零售是技术驱动型的市场

社区新零售并不是简单的卖货问题，而是利用技术驱动社区零售服务。普通物业公司并不具备这样的技术，他们更情愿将研发费用投入到提升基础服务效率上，例如用物联网技术解决小区设备维护问题，大物业想对外输出的是物业服务体系，而不是新零售技术。

10.物业自营，周边零售店或有意见

物业若自营零售业务，等同于与周边店铺抢生意，这些店铺肯定有意见。若影响店铺生意，店主会以各种名义向工商、民政等政府部门投诉，再往后发展或将影响商铺业主的租金，这会引起更激烈的矛盾问题。若有极端的店主，不一定会发生什么事情。

11.智慧社区的尴尬，有流量没人气

物业对智慧社区的态度越来越理性，不再盲目鼓吹智慧社区概念，事实证明智慧社区更多是用于提升物业工作效率，降低运营成本，对业主的直观价值不大，即便可以增加物业APP的使用率，但却无法聚拢人气，所以智慧社区很难为社区新零售带来规模化的交易额。

12.面对新零售，竞争对手如狼似虎

盯上社区新零售的公司越来越多，京东便利店等电商巨头，永辉生活等连锁商超，新零兽等无人货柜，多点、京东到家等到家APP。物业要自营社区新零售项目，需要做好与这些公司竞争的准备，而即将发生这场新零售之战又将是一场烧钱之战。

做与不做，怎么做，物业有自己的打算

我在《社区新零售》中指出，与金融服务价值相比，零售这点辛苦钱并不是物业最想要的。与5年前相比，现在的物业公司越来越务实，更注重眼下的实际价值，而不在盲目的描绘未来的宏伟蓝图。

目前来看，物业的确在一定程度上掌握了社区新零售的主动权，至于要怎么做，物业都有自己的考量，有自主经营、合作联营、战略投资、单品爆款、收取场租、收益分成等不同的参与形式，最终怎么选择，各家都还处于初期探索阶段。现在可以肯定的是物业不会错过社区新零售这一新兴消费市场。

文/王利阳

《社区新零售》作者

新零兽联合创始人

社区商业研究者、企业顾问

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