（原标题：资本退潮 长租公寓重新洗牌）
种种迹象显示，去年开始火起来的长租公寓已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，长租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，长租行业的竞争将从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。
长租市场出现转折
长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。
近日，“汇景青年汇”基金在江苏正式发布，发布方称，该基金是国内首只长租物业基金。基金将主要聚焦以长租公寓为主的租赁物业，基金规模为20亿元。
4月上旬，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南等，具体产品包含了长租公寓等底层资产方面的选项。
同时，关于住房租赁的利好政策不断。2015年，住建部出台了租赁型用房指导意见，2016、2017年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展，公寓作为租赁市场新兴力量，进入发展快车道。
根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”），房地产服务商如链家（“自如”）、我爱我家（“相寓”），创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。
同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。
然而从2018下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。
同策方面的研报还指出，从2018年年报数据来看，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。
中国指数研究院公布的3月份长租公寓市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持比例较低。
行业面临重新洗牌
长租行业在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。今年3月份，互联网租房平台巴乐兔发布数据显示，2018年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问题，分别占2018年全年投诉类型的47%、15%和11%。
数据发布机构认为，当前长租行业的投诉问题发生较为频繁，一直以来行业的潜规则都缺乏对租客权益的有力保障，问题暴露以后，改进应从多方面入手。
2019年一季度，多家长租公寓运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标。不仅如此，由于资金链断裂，从2018年8月份开始，已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。行业普遍认为，2019年长租公寓行业由非理性向理性成熟的方向转变。公寓作为新兴行业，如何回归运营本身，绕开发展中的诸多“雷区”成为各公寓品牌的生存法则。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，从当前长租行业出现的市场乱象来看，长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、“甲醛门”、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。
胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。
一位业内人士指出，目前市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，长租公寓企业可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资有所收缩，长租公寓企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”
随着长租公寓行业降温，进入2019年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。“一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来规模之争也将愈发激烈。”
运营能力成为关键
戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为，“少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧。”
胡峰表示，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。“目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”
“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调，“一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”
在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。克而瑞的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构有偏差。
房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。一位中指院相关分析人士指出，“在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”
该人士指出，在租赁住房新增供应市场上，政府占据主导地位，未来随着这类租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。
克而瑞方面也预测，从2018-2019年来看，以长租为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术载体，在城市更新、产城融合和教育等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。”
【来源：经济参考报 作者： 高伟】
