2017年，中国地产界屡屡发生重磅新闻：前首富王健林疯狂甩卖资产、被指遭遇“滑铁卢”;恒大集团的许家印登顶福布斯中国富豪榜;李嘉诚、潘石屹也纷纷抛售地产项目……

而此时，一位“不走寻常路”的大佬同样吸引了人们的眼球，没错，他就是融创集团的孙宏斌。

孙宏斌

接盘侠、并购王、中国好老乡……这位地产界最具争议的企业家在即将过去的2017年里收获了诸多标签。

这一年，孙宏斌不仅出资168亿元从“下周就回国”的贾跃亭手中接下了乐视的“烂摊子”，还以高达631.7亿的价格买下国民公公王健林万达旗下的几乎所有地产。

一年以来，累积超千亿的收购案让孙宏斌当之无愧成了企业家中的网红新星。

低调许久后，在平安银行12月9日举办金融创新论坛上，孙宏斌再次亮相，但此次亮相并非为了买买买，而是感谢他的债主“平安银行”。

孙宏斌表示：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

据悉，孙宏斌所说增持指的是其从去年9月到今年1月分九次将股份比例提升至54.47%。若是按照近一个多月融创股价高点计算，上述9次增持总计收益对应约170亿港币，即150亿人民币!

实际上，孙宏斌不仅本人借钱“炒股”，融创集团阔绰“买买买”也是在各种“借借借”的背景之下。目前融创已经成为中国净负债率最高的房地产公司——没有之一。

基于这种背景，大手笔的收购是否能为孙宏斌本人带来预期的收益、融创能否保证资金链的平衡而安全发展就成了大家关注的焦点。

这篇文章就让我们回顾下孙宏斌的不走寻常路及其背后的投资逻辑，斗胆预测下这位大佬将会何去何从……

并购之王孙宏斌的千亿投资……

18个月，近1400亿元，2亿平米土地储备，以上惊人的数字都是在描述孙宏斌的融创集团。

据财报，2016年融创的并购多达16项之多，涉及资金高达595亿，然而这595亿只是拉开了序幕，孙宏斌的开挂并购路在2017年持续加码。

2017年1月，以26亿元拿下链家6.25%股权;

2017年5月12日，以102.54亿收购天津星耀80%股权及债权;

2017年5月31日，以21亿收购华城富丽60%股权及相关债权。

当然，最重磅的还在于对乐视和万达的收购。

“如果我不投老贾，那乐视就死了”

2017年年初，融创以150亿元从贾跃亭手中接下乐视这个烫手山芋，成为乐视网和乐视致新的二股东。

按照孙宏斌自己的话说：“在投资乐视之前，我这辈子已经没什么遗憾了。但在投资乐视之后，如果不把这个公司搞好，我这辈子就真的有遗憾了。”

“去年12月份如果我不投老贾，那乐视就死了，我就得帮他，我得一直帮他。我是个比较率性的人，要心怀善意，我一定要把乐视做成一个好的公司。”提到这里时，孙宏斌甚至一度哽咽。

不过，乐视的表现却实在差强人意。先是上任仅5个月的乐视CEO梁军等高管辞职;紧接着又有报道，因乐视网IPO财务造假，参与其IPO的多名发审委委员被采取强制措施。

根据乐视网的最新财报显示，前三季度，乐视营收60.95亿元，同比下降63.67%，净利润为亏损16.52亿元，同比下降435.02%。

今年11月，融创方面还借款18亿元给乐视网用于经营并再度质押乐视的股票。

不仅如此，根据此前乐视网发布的公告显示，近一年来涉及乐视致新共有15起纠纷，总金额接近7亿元，平均每单纠纷涉及4000多万元，这些案件对于乐视来说也是凶多吉少，后果可能都要孙宏斌这个接盘侠来承担了。

买万达——“所有人都知道我买便宜了”

与乐视不同，对于万达的并购孙宏斌仍显得十分满意。

在平安银行举办的金融论坛中，主持人追问孙宏斌“买万达究竟是买贵了还是买便宜了”，被孙宏斌以“这个问题没水平”狠狠地怼了回去。

孙宏斌强调：“所有人都知道我买便宜了，这个问题的关键是王健林为什么卖，而不是我为什么买。”

按照孙宏斌的预期，万达的可售面积约占总建筑面积的84%，而这对于钟情二手土地的地产商孙宏斌来说，诱惑实在很大。

孙宏斌曾经对媒体透露，融创收购万达是王健林主动找上门来的，而背后的逻辑在于王健林“想找一个不矫情、不扯淡，信用好，而且又能拿到几百亿交易现金的人来做交易对手，只能找我们了。”

　　孙宏斌的投资逻辑：并购拿地

在融创中国的扩张之路上，“并购”扮演了至关重要的角色。被媒体冠以“并购之王”的孙宏斌，也在公开场合表达对并购的偏爱，认为未来房地产行业只会越来越集中。

实际上早在2014年，孙宏斌已经开始慢慢通过收购的方式来锲入地产领域。

当时，全国楼市，正陷入低迷的行业调整中，孙宏斌发现通过并购拿地，不仅可以用更低的价格拿到优质的储备，而且收购手续简单，不像通过政府申请购买土地那么复杂，节约的时间可以快速提升房地产销售周期，加速资金回流。不过当时的融创却遭遇了收购绿城中国、深圳佳兆业地产和雨润上的失败。

以前车为鉴，孙宏斌或许摸索出来了新的并购门道，开始将目光锁定在核心二线城市的地产公司以及单个地产项目。

兰德咨询总裁宋延庆表示，孙宏斌是土地的好友，一向看好土地增值前景。在现如今调控政策之下，地方政府一般会将大块土地拆分成10万到15万平米左右再出让，至少可以避免出现总价地王。但这样对于每年要上一个台阶的大开发商来说，拿地就太累了，还要面对节节升高的“面粉”价格。

在今年3月融创的业绩发布会上，孙宏斌还宣称，不知道现在还买地的是什么逻辑。言下之意，并购拿地的模式远比招拍挂模式更为有利。

数据显示，目前融创总土地储备已达到2亿平方米，位居行业前三。其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米，位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。

　　孙宏斌的债主们与他未来的风险

孙宏斌如此大手笔收购不禁令人产生疑问，融创真的那么有钱吗?频繁并购也让资本市场担忧其负债高企。

钱从哪来?借的!

据了解，看似大手笔不差钱的融创，收购所用的资金来源很大一部分为并不是自己的钱……

据同策研究机构数据显示，从2010年到2016年中期，融创中国10亿元以上的融资活动现金流入，主要来自借款(含银行)，其次是公司债及优先票据等。

根据网易「清流」工作室的统计，2017年上半年融创并购资金为777亿元，几乎相当于2016年全年并购额的2倍。

与此同时，截至2017年6月30日，融创借贷资金为1813亿元，较上年年底增长6成。

根据融创2017年半年报上“即期借贷”和“非即期借贷”两部分加总来看，具体包括银行资金为621亿元，占比总借贷资金的34%。其他借贷为884亿元，占比总借贷资金的49%。除此之外，还包括27亿元优先票据和250亿元公司债券等。

如此，千亿级别的负债，也把融创的负债率推到了巅峰的状态。

融创高负债引发质疑

根据融创中国2016年年报披露的数据计算，其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元，账面现金约698.13亿元，股东权益354.11亿元，净负债率达121.52%。

而截至2017年6月30日，融创上半年的净负债率达到260%，超过去年的2倍，是万科13倍，可以说已经踩在悬崖的红线上，成为中国房企净负债率最高的公司。

但是，孙宏斌依旧看似自信满满，在收购万达时他对记者表示，资产的资金全部来自融创自有资金，公司账面有900多亿元现金，同时下半年将不断有资金回流。

果不其然，根据近日亿翰智库发布《2017年1-11月中国典型房企销售排行榜》,融创中国已经提前完成今年9月所上调的全年3000亿元销售目标，在房企销售排行榜中名列第四。

但不能否认，高负债的现实已经对孙宏斌的决策产生影响。特别是在多家金融机构发布多份做空融创的研究报告、卖出手中持有的融创股票的现实逼迫之下，孙宏斌不得不一改此前的强硬态度。

今年7月，不胜“烦扰”的孙宏斌对外表示，“我们会停缓发展，加速去化，降低负债率”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，投资乐视和收购万达文旅城都是在投资业主的增值服务。对于孙宏斌而言，在带领融创迈入3000亿规模后，投资文旅、布局多元化，或是其寻求突破的新方向。

不过在近期孙宏斌的公开发言中，看得出房地产依旧是融创的重中之重。关于选择，孙宏斌认为开发商无非就是买不买地，卖不卖房。

对于明年拿地的预算，孙宏斌则表示，“没预算，没合适的地我不买，有合适的地我很坚决。”

而就目前来看，无论是融创的负债买买买，还是孙宏斌的借钱炒股，或许都体现了孙宏斌本人对房地产未来走向的看好。

但在融资成本越来越高，金融去杠杆进程加速以及政策调控楼市的背景下，孙宏斌的执着或将面临很大的不确定性，而这也将考验着融创的未来发展……

（来源：投资潮）