房地产周期的国际比较。我们对全球主要经济体房地产周期考察发现：一般房地产繁荣期持续7-16年，绝大部分经济体在13年左右，累计上涨幅度在96-881%之间，绝大多数经济体在150-250%；房地产市场回调期在2-18年之间，累计下跌幅度在5-62%之间。

不同类型房产周期中的表现。从价格波动幅度看，零售地产的涨跌幅通常小于写字楼的涨跌幅。从价格修正幅度看，住宅价格的累计跌幅往往低于楼市繁荣期中的累计涨幅；但商业地产的累计跌幅可能超过前期累计涨幅。此外，在楼市回调期，住宅价格见底时间可能早于商业地产。

人口、利率与楼市拐点。从国际经验来看，楼市由升转跌的拐点与购房年龄人口拐点之间的关系并不明确，但与利率周期的顶部关系更为靠近。

1994年国务院决定深化住房制度改革，实现住房商品化。我国房地产业迎来了快速发展。至今，从名义房价（除非特别说明，否则，本文中的房价均指名义房价）来看，我国楼市的繁荣已持续约20年。那么，国际上房地产周期一般持续多久？不同类型房产在同一轮房地产周期中的表现是否存在差异？本文将通过国际视野内的横向比较来回答这些问题。

1、房地产周期的国际比较

房价周期性波动的现象曾经在美国、日本、法国等许多经济体中出现。我们梳理了不同经济体房地产市场的繁荣时间、房价涨幅、回调时间和房价跌幅。在分析中，我们依据以下三条标准确定房地产市场的繁荣期和回调期。第一，楼市繁荣持续两年以上，期间房价年平均涨幅超过7%。第二，繁荣期内房价不出现持续超过一年的下跌。第三，楼市回调期持续两年以上，期间房价连续下跌。

从图表1中可以看出，除中国以外，全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年，绝大部分经济体在13年左右，累计上涨幅度在96-881%之间，绝大多数经济体在150-250%；房地产市场回调期在2-18年之间，累计下跌幅度在5-62%之间。繁荣期持续时间和回调期持续时间之间没有明显关联。亚洲经济体在其中总体表现得比较特殊，房价上涨的幅度更大，而持续的时间也偏长，而从此后的回调来看，似乎时间也相对其他经济体略长。

与上述全球主要经济体不同，中国的房地产持续繁荣已超过21年，延续的时长突破了我们考察样本中的任何一个经济体；截至2015年，中国房价累计涨幅约383%，是样本中除中国香港和韩国两个亚洲经济体外涨幅最大的。

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此外，我们进一步比较不同类型房产在同一轮房地产周期中的表现。世界清算银行提供了中国香港与新加坡住宅、写字楼和零售地产的历史价格指数。从价格修正幅度来看，在楼市回调期，住宅价格的修正幅度往往低于其此前的累计涨幅;但以写字楼和零售地产为代表的商业地产的价格修正幅度则可能超过前期累计涨幅。就价格绝对水平而言，经历下跌后的住宅和商业地产价格均有可能低于楼市繁荣前的价格水平，这可能是因为亚洲经济体的房价涨幅相对全球房价涨幅较大所致。

从价格波动幅度看，零售地产的涨、跌幅通常小于写字楼的涨、跌幅。但东南亚金融危机爆发前，中国香港零售地产的涨幅高于写字楼的涨幅。

从价格变化时点来看，楼市回调期内，商业地产价格见底时间可能迟于住宅价格的见底时间。但是在东南亚金融危机爆发后的中国香港楼市回调期内，写字楼见底快于住宅见底，这可能与1995年中国香港写字楼市场已经历过调整有关。

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2、购房人口、利率与楼市拐点

一种相当流行的观点认为，购房人口数量是决定房产需求的基本因素，楼市拐点往往发生在购房人口见顶之后。其中，购房人口一般指25岁至44岁人群。

然而，从国际经验来看，购房年龄人口拐点与楼市拐点之间的关系并不明确。首先，经验显示，如果有较强的外部冲击，住宅价格拐点也可能发生在购房人口拐点出现之前。例如，中国香港和爱尔兰。其次，住宅价格拐点发生的时间也可能远迟于购房人口见顶的时间。例如，法国的住宅价格拐点发在购房人口见顶后19年；韩国购房人口数量于2001年见顶，住宅价格却仍在攀升。因此，仅凭借购房年龄人口的变动不足以预测楼市拐点的出现时间。

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我们在对全球主要经济体的数据进行分析后认为：购房年龄人口的确可能在长期内影响住宅价格的大趋势；但在短期，利率对住宅价格走势的影响更为直接，拐点往往在加息周期顶峰附近出现。以日本和美国为例，1990年9月，日本央行将贴现率提高至6%，日本住宅价格于1991年3月达到峰值；美联储自2004年6月起逐步提高联邦基金利率，而美国房价在2006年4月见顶。

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中国的购房年龄人口已经基本见顶。受20世纪80年代末生育高峰的影响，2012年我国的购房年龄人口数量出现高峰。而在90年代，出生人口数量随着生育率的降低而下降。因此，未来购房年龄人口数量下降的总体趋势不可避免。但从国际经验看，购房年龄人口数量的下降不会立刻引起房价下跌。然而，一旦未来央行政策转而进入加息周期，房地产市场的风险就可能会逐步水落石出。

（来源：兴业研究 鲁政委）