住宅楼市低迷，港商推高抵押贷款吸引买家， 中资企业大手笔扫入写字楼。

7月19日，新鸿基地产（下称“新地”）副董事总经理雷霆在记者会表示，旗下元朗PARK YOHO项目销售情况良好，18日推出的75伙（75个单位，下同）已沽出超过90%，因此公司决定加推25伙，主要包括1房及3房单位，均呎价1.1万港元。

作为香港最大的地产商，新地于6月中推出了前所未有的高达房价120%的抵押贷款，主要为了刺激换楼客需求。根据该计划，买家必须已拥有一个自置居所，物业价值不少于Park Yoho Venezia单位售价的70%。新地提供的120%贷款中，95%必须用于购买新房的按揭，其余25%则用于偿还原有物业余款。

新地代理助理总经理陈汉麟透露，买家中有多组大手客，有一组客户买入5伙，涉及资金超过3800万港元，同时有7组买家分别购入2伙。

根据香港差饷物业估价署的数据显示，5香港月私人住宅楼价指数报275.5，环比反弹0.7%，连续第两个月回升，结束6个月的跌势，大型单位楼价已经恢复至去年底水平。自去年9月楼市转向以来，香港住宅楼价已下跌约13%。

楼价全年跌幅或达15%

香港首季经济增长仅为0.8％，零售业连续15个月下挫，楼市止跌回升是否能够持续？

“目前香港楼市成交主要集中在一手市场，由于地产商为了出货提供各种优惠以及按揭，导致一手楼相比二手楼更加吸引。同时二手市场成交仍然徘徊在低位，对于一些换楼人士，很难通过在市场出售二手物业来购买新楼，因此地产商推出的120%按揭贷款主要针对这部分潜在买家。”瑞银香港房地产研究主管李智颖向《21世纪经济报道》记者表示。

资料显示，过去一年内，香港市场有约49个新盘推出不同类型的高比例按揭贷款计划，占整体新盘总量约26%。以恒基地产为例，目前共有13个全新盘或货尾盘曾推出80%以上的高比例按揭贷款。

“目前住宅市场，价格介于400万至600万元的单位最受买家追捧，PARK YOHO销情不错，这反映英国脱欧公投及加息机会趋降的带动下，楼市已明显转势。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰接受采访时表示。

不过，高力国际助理董事李梓瑈指出，整体市场成交仍然在低位徘徊，二手市场成交依然冷清，目前香港楼价／收入比大约为19倍，在全球各大城市中排首位，“随着每年住宅供应在未来三四年增加至23000伙，楼价今年全年的跌幅将达到10%-15%。”

香港运输及房屋局最新数据显示，未来3－4年私人住宅潜在供应量将达9.2万伙，每年平均2.3万－3.1万伙，远高于过去10年平均每年1.4万伙的新楼供应量。

写字楼仍受中资追捧

同时，内地企业和机构仍然在香港密集扫货。

7月18日，深圳祥祺集团公布，以45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全栋大厦，以建筑面积约28万平方呎计，折合平方呎价约16071港元。据悉，祥祺集团并命名为祥祺中心，作为该集团香港总部。One HarbourGate由两幢甲级商厦组成，去年11月，国寿海外以58.5亿港元购入西座，总建筑面积39.3万平方呎，呎价约1.49万港元。

“据我所知，祥祺这次45亿港元的交易前后只花了一个月完成，相比之下，外资基金等通常要经过数月的尽职调查，中资机构的风格则是快、准、狠。”高力国际企业房地产策略顾问甄浚岷向21世纪经济报道记者透露。

甄浚岷分析，此次交易的价格相比去年同类物业增加8％，未来两至三年，内地企业赴港购买写字楼趋势仍会持续，由于不少类似的中资机构，希望走出中国，通常以香港作为踏脚石。同时，英国脱欧公投以来，更多的资金流入香港写字楼市场，目前甲级写字楼的租金回报达到4%左右，相比股票、债券等仍然十分吸引。

“中资机构首选中环甲级写字楼，通常会购买全幢或分层作为总部，主要寻找一些有命名权、拥有海景及楼底高的物业。但这些物业很少放售，通常是一些上市公司或地产商减持非核心物业，或者通过商业地产销售收入抵消住宅销售收入下滑的影响。”他坦言。

世邦魏理仕7月5日发布的市场报告显示，2016年上半年香港写字楼市场整体租金上涨2.3%，而核心地段中环的写字楼租金上涨幅度高达5%。同期，中环写字楼物业新租用空间中37%来自中资企业。

据市场消息，近期有中资财团有意出价约300亿港元购买李嘉诚旗下长实持有的中环中心75%权益。

同时，高力国际商业物业服务行政董事刘柏汶表示，由于空置率长期处于低位，供不应求，未来5年香港甲级写字楼市场依然坚挺，预期2016-2020年整体甲级写字楼租金有13％增长。

来源: 21世纪经济报道(广州)