二线楼市上涨的逻辑在哪？

最近一直有消息在爆炒二线楼市大幅上涨的消息，说上半年合肥和廊坊的房价涨的最快，超过30%，简单看了下，合肥去年底的房价大概是八九千的样子，今年已经一万一二了，确实涨幅不小。有人要问了，为什么二线城市会上涨，而且还涨的这么快？

这种疑问并非没有道理，合肥人口780万，虽然也是人口流入城市，但流入量极少，有数据统计5年时间合肥一共流入了人口34万，跟北上深的500万根本没法比。这么少的人口流入，让合肥的人口结构基本稳定，根本没有那么多的住房需求。而廊坊2015年人口450万，2008年的时候，数据是400万出头，换句话说7年进入50万人，虽然比例不小，达到10%，要知道廊坊在这7年里到处盖的都是房子，而且已经盖的没有地了。虽然没有详细的统计，但感觉应该不止20万套房子。

其次，从收入上来看更加奇葩，2015年合肥人均工资达到63626元，即平均月薪5302元。可能很多人都没有想到，合肥平均工资如此之高，但时至今日，纵然薪资5302元，以一套总价150万房子计算，首付2.5成，约37.5万，剩余贷款，等额本息每月仍需还款近6000元。换句话说，绝大部分的合肥人已经买不起合肥的房子，夫妻两人加起来，虽然能够覆盖贷款，但如果按照银行房贷收入比不低于50%的红线的话，绝大多数家庭应该申请不到贷款。

第三，如果说北上深是核心，是中国的心脏，凝聚了太多的社会福利和经济资源，那么合肥、南京、廊坊、厦门这算什么？有多少有钱人混迹于此，恐怕还不如杭州和广州或者重庆多。如此来看，有人囤房或者有强烈的购买需求推高房价似乎也是立不住脚的。

第四，从未来角度看，合肥的小学生比例，甚至还是负增长的，所以也是没道理有这么高的看涨预期。

那么问题出在哪了呢？

也许出在了库存上面，南京、合肥、苏州等城市的存销比较小，去库存周期仅仅为2个月左右，也就是说房子存货比较少了，所以一买就涨了。面对这种情况，合肥政府出台限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳，并规定7月1日起正式实施。但结果是，在新政的前一天，合肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见，所谓的地产调控，促销的效果倒是很不错，逼着开发商提前消费，这简直就是双十一啊。

其实，库存小就要多盖房，多供地，至于限贷提高首付比例基本没用，这就是一次有组织有预谋的炒房行动，而这些被北上深挤出的资金，瞄准的就是库存小的二线城市，然后集中火力制造恐慌，对于这些资金来说，见过了北上深的阵仗，你这点首付门槛，吓不住他的。有数据统计，年初以来合肥涌进的投资资金占比高达30%，可见这些钱就是炒高房价的幕后黑手，也挤压着合肥这种二线城市居民的生存空间，毕竟跟炒房团比北上深都扛不住，更何况是他们。

（全国整体看 二线城市的库存数量依旧很大，只有合肥、苏州、南京等几个个别的地方，库存量下来了）

所以这么看，15年过去了，炒房还是在中国大行其道，主要就是土地供给太少，不能用市场的力量来平抑价格，炒房团为什么不去长沙不去重庆，去那里就被干趴下，因为土地多的像牛粪，这些地方的房价也一直没怎么涨。本来合肥也还行，基本够吃够住，但短期的大量投资资金涌入，还是打了个措手不及，这时候真正的调控，就是要尽快放开土地，敦促开发商快速建房投入市场平抑房价，这才是市场的手段，也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期买卖的成本，让这些资金无利可图自然也就退去了。

【来源：百度百家    作者：齐俊杰】