在各项因素综合作用下，北京楼市已悄然走向存量房时代。

有机构统计，今年前5月，北京二手住宅成交套数占商品住宅总成交量的86.3%，大幅超过以往。这一比例不仅达到历史新高，也意味着北京楼市的形态已发生重大变化。

分析人士指出，经过20年的发展，中国房地产市场将陆续进入存量时代。这既是客观规律的必然，也意味着过去的发展模式必须转变。从一个侧面来看，经济结构转型亦迫在眉睫。

配建制度成“加速器”

中原地产研究部近日发布数据显示，截至5月25日，年内北京二手房住宅签约114408套，同期的新房住宅签约18226套。整体来看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%，比去年增加了7.8个百分点。

过去几年来，二手房交易在北京楼市所占比重不断加大，并从2009年的64.5%上升到2015年的78.5%，总体上涨14%。其间虽有波动，二手房交易所占比重仍然呈现震荡上升趋势。

值得注意的是，由于住宅限购政策的存在，在北京新房交易中，有相当部分为商住房屋。根据中原地产统计，截至5月25日，北京商住公寓成交21176套，规模超过新房住宅。

但即便将其纳入计算，北京二手房成交占比仍然达到74.4%。这也意味着，北京楼市已全面进入存量房时代。

有分析指出，这既是城市化进程的必然结果，也有因素起到了加速作用。

中原地产指出，近年来，由于土地供应规模有限等各种原因，北京实际供应的商品住宅不断减少。实际新增供应套数从2009年的93494套震荡下行，并降至2015年的42663套，降幅超过50%。而在同期，北京新房住宅的实际成交套数明显大于供应套数。

另一方面，土地“捆绑”出让制度的出现，加速了这一进程。按照北京一位开发商的观点，将保障房用地捆绑在商品房用地中出让的做法，会将保障房用地的成本转嫁到商品房上，促使商品房用地成本不断提高。

而从项目运作的角度，在土地成本不断提高时，开发商就倾向于建造高端物业，来获取足够的利润。由于高端住宅的推盘和销售节奏要明显慢于普通住宅，也使一手房在市场上的比重进一步下降。

经济转型的侧面

另一座一线城市上海，二手房交易所占比重也在增加。据中原地产统计，今年前4个月，上海新房住宅成交42306套，二手房住宅成交144619套，后者占比达到77.4%。

从2012年到2015年（全年），上海二手房所占比重分别为69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

不仅如此，广州、深圳等一线城市，以及南京、福州等热点二线城市，二手房市场所占比重均达到50%以上，该比例也呈现出不断提高的趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为，当市场进入存量环节时，表现为新房的土地供应减少。在有限的土地供应下，房企集中抢地，更容易导致高价地出现，并使新房市场进一步出现高端化趋势。

同时，决定市场总体价格的，已经不是新房价格，而是二手房价格。在这种情况下，二手房交易的税负、贷款等政策，将对整体市场产生更大影响。

这也意味着行业的变化。分析指出，存量房时代的到来，意味着新房开发将逐渐进入瓶颈期，传统的房地产开发业务空间渐小；立足于存量房市场的租赁、交易、咨询服务等二手房经纪行业迎来更大空间。这对房地产企业转变发展模式、甚至转型有重要参考意义。

张大伟还指出，存量房占据市场主导，也说明这些城市进入城镇化末期。由于土地财政难以持续，土地出让收入锐减，地方经济的发展也将迎来挑战。

有券商指出，尽管今年以来新房成交总体规模仍然可观，但随着整体供需关系的逆转和人口红利终结，未来房地产市场将加速进入存量房时代。企业转型和地方经济增长都将面临考验。

来源: 21世纪经济报道(广州)