上海史上最严新政落地短短半月，市场正呈现另一番景象。

来自克而瑞研究中心数据显示，上海3月21日－3月27日的一手房日均成交量为10.3万平方米，到了3月28日－4月3日的日均成交量急速下跌至4.5万平方米，环比下跌56%。

21世纪经济报道记者近日走访多家中介，业务员普遍反映预期改变，来客量下滑5-6成，“市场风向变了，这是最明显的降温。”业务员陈颖（化名）说，这样的来客量对以后转化成交易也不是很有力。

业内资深人士陈开朝指出，一线城市进入存量房交易主导时代；上海首次在人口净流入为负的情况下严厉调控楼市，在实际需求（至少是租赁需求）减少的情况下，市场预期下滑，肯定会推动量价齐跌；北上深楼市增长的驱动力结构已发生根本变化，新的调控主要针对本轮楼市回暖的第一驱动力——改善需求。

21世纪经济报道记者近日走访多家中介，业务员普遍反映客户预期改变，访客量下滑5-6成，浦东一些门店访客量甚至下滑7-8成。“市场风向变了，这是最明显的降温。”业务员陈颖（化名）说，这样的访客量对以后转化成交易也不会很给力。

在上述三种力作用下，上海的成交量面临下滑。

一、二手市场冷却轨迹

二手房网签数据的下滑可以看出市场冷却轨迹：上海中原地产数据显示，上海3月20日－3月24日的二手房网签套数为11220套，3月25日新政开始执行后，3月25日－3月31日网签8915套。

新政前当月累计住宅成交量5.5万套，异常火爆。上海二手房指数办公室透露，“3·25”新政前，在改善性置换强劲推动下，中环以内中高端房大涨后的挤出效应，外围房源紧缺导致涨声一片，全市再现普涨格局。其中，改善客成交占比六成以上，一些首置刚需则畏于高房价退出市场。有业主连续跳价，有的不惜毁约唯恐低卖。

而“3·25”新政后一周，成交萎缩二至四成，板块看房量大降三至八成，减量中非户籍看房客约占六成。新政后违约案例骤增，退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日，全市二手住宅挂牌量为132248套，较上月上升7.5%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一些全新入市的项目不排除会有低于市场预期的价格入市。对于有的新盘，周边的二手房价格不低，加上税费可能还高于新房，所以这些项目的价格相对会比较坚挺些。总的来说，房企定价会随行就市，价格的定制会简单理性。

然而，上述克而瑞研究报告却指出，在过去一周热销楼盘中，仍然是房价上涨的项目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗泾等热点板块，标杆项目近一周备案房价较3月月均涨幅更是达到了4%。

土地市场的变化也显而易见。2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。尽管政府提出了加大土地供应量，但从实际表现来看，土地供应依然不足。今年第一季度土地成交面积63.49公顷，比去年同期下滑67.8%，成交金额205.68亿元，同比下滑33.4%。不过值得注意的是尽管土地成交面积下滑，第一季度住宅用地成交面积37.67公顷，比去年同期下滑63.7%，但土地成交金额仅小幅下滑6.8%。

上海中原市场研究中心资深经理龚敏指出，土地供应量加大是否如计划执行还有待验证，地价受交易降温影响下回调的可能性加大。

陈开朝又指出，从调控的出发点看，政府的主要意图是为抑制当前一线城市房价疯涨势头，防止疯涨后的“断崖式”下跌。但一线城市楼市行情“急冻”，肯定会带动二线和三四线楼市降温。

陈开朝指出，“沪3·25”、“深3·25”，包括以后可能出台的北京调控，某种程度上都是对2015年过度放任的一种矫枉过正。为了避免调控对合理置业需求和经济转型升级的误伤，后续调控应该加大政府土地供应价格的自律和对开发商和业主涨价行为的管控；应该有效地管控房价涨幅，让其温和地释放。

买家进退两难

值得一提的是，在3月25日新政实施当天网签而又不符合新政规定的购买者，陷入了两难境地：不甘心退房，因为等条件符合新政规定或许又要几年后，这些购房者出于对房价上涨的心理预期而不愿意退房；交易中心的流程已经没法往下走，如果不退房，目前购房者只有继续与中介、卖家各方僵持。

而这当中牵涉多个一手楼盘，不确定是否退房的房源暂时无法统计，但按照3月25日一手房网签2495套、二手房网签2398套来测算，牵涉退房的数量规模不小。

尽管楼市疯狂褪去，但外地购房者的心态并没有改变，仍然希望买房安居上海。根据3月25日新政发布会当天现场宣布的新政从3月25日开始执行，多名业内人士认为政策回旋余地不大。

燕子（化名）是一名80后妈妈，夫妻两人均是外地户籍，此前因为社保缴纳年限不足24个月而一直没有买房，而且因为在上海没有房子，燕子的女儿在读收费比公立幼儿园贵不少的私立幼儿园。因此尽管年初房价暴涨，购房条件刚符合旧政策要求的燕子便加入了购房大军，但由于没有赶到3月24日晚上24点之前网签成功，因此新政实施后，燕子直接被挡在了门外。

像燕子这样由于社保问题被挡在门外的刚需买家并不少。并且，他们在购买之前普遍经历过上一手卖家的跳价，出于对房价上涨的预期，他们中的大部分是希望交易完成的。

新政的影响，部分还牵涉到交易链的上下家。例如，张明（化名）是3月19日签的定金合同，付了定金20万。当时约定的是3月30日交首付80多万。张明和女朋友本来计划3月24日回老家，25日去领结婚证。3月24日晚上，张明接到中介电话突然说，现在购房资格审核提前，没有结婚证之前的录入系统不算，25日清早张明和女友去领证，中介说当天25日录了系统。然而新政当天出台，张明累积个税有6年，但是连续少了4个月。现在张明要买的房子业主已经买了要置换的房子，暂时没法退20万定金。张明的20万就这样悬空了。

因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，相关部门后续在打击投资投机需求的同时，需要重点关注外来人口的住房问题。大力发展租赁市场，既是规避限购等政策，也是比较务实的做法。

克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为，一线城市供不应求基本面不变，短期内房价下跌可能性不大，但受政策收紧影响，成交规模将有所收窄，并且在前期惯性消耗殆尽之后，一线城市年中或将出现新一轮的缩量；二线城市政策面依然趋宽，部分热点城市虽然开始出台房价调控，但力度相对有限，市场热度有望继续保持，而武汉、成都、合肥等近年城建快速发展、人口基数较大的单中心城市，市场规模更有进一步向上突破的可能。沪、深各类产品需求占比相对稳定，存量需求释放后成交才会真正下探。

他指出，两到三个月后，待最热的这批“本地需求”释放完毕，本轮新政才会真正发力，届时上海、深圳面对的才是真正的结构性下跌。