这几年经济不景气，大伙儿的生意都格外不好干。去年三四月份一股脑儿冲进股市，至今仍然被套；一高兴跟着朋友组团进了新三板，如今盼星星盼月亮，就是盼不到接盘的“下家”。想来想去，还是房子靠谱，总归是保值增值的好资产，可还没买上房子，已经被房产中介及其金融机构坑了好几回，大呼“宝宝心里苦啊！”。

近日，链家被调查，挖出房产中介的黑色产业链，各种抵押、拆借、垫资，不断加杠杆放大风险。极具代表性的首付贷已被叫停，央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出，央行对首付贷态度坚决。随即，深圳、上海等多地区针对地产相关的金融产品、P2P平台、房贷等加紧排查，加强监管力度。市场硝烟四起，供给侧改革、地产去库存化，哪一样都离不开金融市场的创新！风险与机遇同在的市场背景下，地产金融到底该怎么玩?

链家，让我们重新审视风险

链家的老本行是做房地产中介，已覆盖17个城市，开设3500多个门店，拥有5万余经纪人，年交易额4000多亿，是国内最大的几个地产中介之一。链家依托其自身优势开展金融业务：以链家理财为代表的互联网金融平台，以理房通为代表的第三方支付，堪称地产综合服务商。然而，此次链家被调查，彻底扒了这两大金融业务的皮，让潜在的风险走上台前。

先说链家理财，其担保公司是中融信，而中融信的法人是链家集团的董事长，赤裸裸的自保自贷。中融信有这本事担保吗?链家去年交易138个亿，月均过亿，中融信注册资本才5000万，这担保杠杆实在是太大了，但不知情的投资者却对链家的理财产青睐有加。据传，链家理财的产品平均1分钟就卖完，平均融资额度在123万，人均投资68304元。其内部离职人士也曾透露，链家P2P产品的资产端多为债权，且采用个人对个人的抵押出借方式，而这个借款人通常由链家内部工作人员充当，当真正借款人提前还款时，链家可将资金做成收付款资金池，再进行短期放贷，其风险很难把控。再说理房通，中融信是其大股东，又和链家有着扯不清的关系，而且中融信在理房通上开有账户。理房通是和支付宝类似的第三方支付平台，购房者先把房款打入理房通，以保障交易的公平性。但因购房资金沉淀周期比购物长，理房通悄悄把钱转到中融信的账户上，又进行投资或放贷，要是真出了系统风险，购房者的钱岂不是打水漂了！

这些关系被扒出来后，不少投资者打了个寒颤，认为链家利用错综复杂的关系圈钱套利，搞不好是下一个e租宝。其实，笔者持相对乐观的态度，如果从P2P的角度看，最重要的是风控和资产端。链家的资产端多为房产，房产在众多资产中仍属于优质保值类资产;其风控是依据多年从事地产中介的大数据积累，对借款人的财产评估、还款能力等有较深的了解，风控相对容易。光这两点，是绝大多数P2P企业难以具备的资质。从地产的角度看，链家打通了房屋中介、产权服务、资金托管这条产业链，既给地产中介增加了更多了盈利空间，也提高了房屋交易的便利性。针对上述的风险，监管部门须严格要求披露资金去向，增强市场透明度，像驾车一样，监控多了，交通法规处罚严了，风险自然会降低。

链家模式的创新性是值得肯定的，但创新性与逐利性深度结合后，拉高金融杠杆，无形中成为推高房价的黑手。为了促成交易，链家推出首付贷、装修贷、连环贷等服务，解决资金问题。其经纪商也相当卖力，提前给卖房者支付几千块钱，以成为独家代理垄断局部市场。然后不断寻找购房下家，为下家提供资金杠杆服务，甚至把交易链上的房子作为抵押。链家赌得是房价持续上涨，当房价持续上涨，其风险相对可控，但市场泡沫越大，未来崩盘后越惨烈，这些地产中介、理财公司死了就死了，可最后买单的是银行和购房者，必然撼动国民经济的基础，笔者将在下文中着重。

像链家这样带着创新光环的企业和模式在市场上混迹已久，包括上文提到错综复杂的关联交易，是链家太聪明钻了法律的空子，还是监管不到位以致市场混乱?链家涉及P2P网贷、第三方支付、担保等多种复合金融模式，到底是由一个专业监管部门监管，还是多个部门联合监管?监管体制不完善，创新企业无章法可循，故走上野蛮成长之路。此次两会，李克强总理在政府工作报告中，提到了“加快改革完善现代金融监管体制,实现金融风险监管全覆盖”，这明确了金融混业监管的未来方向。此时亟需法律法规的落地，为地产创新企业明确市场标准，以把握好创新尺度。

首付贷虽被叫停，但不是推高房价的万恶之首

最近说起首付贷，都有种风声鹤唳之感。因链家垫资事件引起央行、银监会等监管部门的高度重视，深圳、上海、广州等多地区接连叫停“首付贷”。首付贷是什么?简单地说，首付贷就是给购房的首付提供贷款。根据购房按揭规定，要获得银行按揭贷款，要先支付一定比例的购房首付。2016年2月2日，央行和银监会进一步降低了购房首付的比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，二套房首付降至30%，不限购房首付最低可降至20%，为地产去库存化创造市场基础。首付20%，意味着可以以5倍杠杆进行购房，这个杠杆已经不低了。首付贷又能提供场外杠杆，让首付降至到5%~10%，形成10倍到20倍的杠杆，据传，部分首付贷最高能贷出总房款的20%，这岂不是成了“零首付”了吗?

零首付是美国次贷危机爆发的导火线，沈阳政府月初推出毕业大学生零首付购房的政策当天就被叫停，因为零首付的背后是一场疯狂的灾难。银行之所以要求购房者支付一定比例的首付，是为了有效筛选有房贷支付能力的群体。首付贷的出现，让信用资质差的群体乔装打扮混入购房大军中，甚至让炒房群体撬动20倍以上的杠杆，成为大跌前最后的狂欢。央行数据显示，截止2015年年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿，占整个信贷额度的15%，2015年新增个贷2.26万亿，比上年末增长23.2%，占全年新增贷款总额的22%，可见地产市场疯狂的程度。未来房价一旦下跌，房子由100万跌成60万，而购房者的房贷可能是70万，成为负资产，此时购房者不愿意或者没有能力支付贷款，把房子抛给银行。笔者认为，房子和股票还是两回事，A股市场再不好，流动性还是有的，投资者忍痛割肉仍可以变现，但房子的变现能力远不如股票。银行面对大量低价、变现能力差的不良资产，总不能又玩“债转股”吧，此时债务危机乃至系统危机可能一触即发。

首付贷虽然可怕，但真的像媒体所说“房价上涨的真凶”?最近不少业内人士认为地产中介和理财公司是首付贷的始作俑者，首付贷是推高房价的万恶之首。笔者认为，首付贷对房价上涨有一定的推动作用，其放大杠杆的方式必然对市场有所刺激。但这个影响有多大呢?据调查，首付贷仅在一线城市中占有一定的市场，一线城市房价高，首付动辄上百万，普通白领也很难一下子拿出这么多钱，而在三四线城市房价较低，亲戚朋友就能凑齐首付。而且一线城市房价上涨速度快，为了能够锁定房价也要尽快交上首付。但这个规模并不大，当前深圳首付贷规模约25-30亿元，上海约30-40亿元，北京约40亿元，仅占当地市场总交易量千分之五以下，对推动房价上涨的作用有限。

房价上涨是多种因素复合产生的结果，政策上的宽松刺激，媒体片面夸张的报道，资金从行情不好的股市转向房市，更重要的是地产商的资金压力太大，他们亟需“去库存化”以获取流动资金，因此他们会主动联合小贷公司、P2P公司、银行理财等，共同为购房者提供首付贷、过桥贷、信用贷等类似的金融服务，快速把库存的房子转给下家，以便回笼资金。显然，首付贷只是房价上涨的替罪羊而已。

地产金融怎么玩?要立足于真正解决老百姓的住房问题

年后的房价一路上扬，部分地区甚至出现一天涨上几十万的现象。面对高房价，面对结婚生子，老百姓有苦难言。房贷一贷就是二三十年，工资没涨多少，物价贵了不少，月月房贷，就连白领阶层也得缩衣节食，甚至还完自己的房贷又要帮着下一代还房贷。房地产作为支柱性产业，背后隐藏着严峻的债务危机、产业危机，处于“牵一发而动全身”的位置，政府、银行会想尽办法保证房价上涨或相对稳定的趋势，房奴生活看似遥遥无期。

所谓的首付贷、过桥贷、信用贷，乃至中介和P2P企业花样百出的垫资模式，虽能给购房者解决某一时段的燃眉之急，但可能会让购房者付出了更多的成本，更无力改变老百姓的房奴命运。笔者认为，这类似的地产金融创新只是借贷模式的升级版本，没有突破利益相关者的交易结构，没有真正为购房者减轻压力，算不上地产金融创新。

什么才是真正的地产金融创新呢?笔者以“房地产+基金+保险+信托”的模式为例，这个模式一直以公益的名义在做，购房者交了30%的首付款后，能够实现“零月供”，从此告别房奴的生活。听起来像天方夜谭，购房者的月供谁来付呢?从头说起。最近虽然很多城市房价上涨，房子似乎很抢手，但这只是局部现象，三四线城市仍有大量难以消化的库存楼盘，中小地产商压力山大。这时候基金公司开始为地产商出谋划策，假设100万一套的房子，每销售一套，地产商愿意捐赠30万(购房全款的30%)给基金公司，基金公司将为购房者还20年月供。为了控制金融风险，要求购房者必须交30%以上的首付款，并按常规方式办理银行按揭，先将房款打给地产商，地产商资金解套了。此时风险集中在购房者身上?基金公司拿什么保证20年持续提供月供呢?基金公司将地产商捐赠的30%房款与基金内的资金配置，购买与房贷价值相等的香港保险并进行复合理财，指定购房者为第一受益人，同时将这一保单资产委托给信托公司做成事务性信托。如果基金公司不能为购房者提供月供时，信托和保险生效，一次性支付购房者的所有贷款。详细的风控和基金公司的盈利方式，笔者在此不详细展开，说到底，这个模式通过资产配置和金融工具组合，为购房者解除了月供压力，保险和信托增加了多个安全阀。

这类似的模式很多，比如最早“彩生活”做的“半价买房，返20年饭票”，即假定100万的房子，20年返50万的饭票，饭票能在彩生活商城、天猫等网购平台上使用，这种模式基于“彩生活”上市公司的强大背景背书，一般的网络商城能不能熬过20年很难说。返饭票也好，返月供也好，重要的是拿什么来保证?风控做不好，这种创新模式可能会带来难以预料的连锁反应，威力巨大。政府在支持地产金融创新的同时，应加强监管力度，利用专业人员诊断创新模式的每一个环节，房子是关系民生的大问题，切不可掉以轻心。

据研究人士统计，截止2015年12月末，国内待售面积约7.18亿平米，在建面积73.5亿平米，再加上待开发土地，去库存至少需要六年，客观上为地产金融创新提供了时间和空间。在这期间，相关配套的法律法规应及早落地，以明确树立市场标准。地产金融创新是个大概念，链家集团、首付贷都曾带着创新的光环，但笔者认为，为交易链条中的利益相关者创造更多价值，并降低交易实际成本，才是真正利国利民的创新模式！