老百姓购房是大事，但购房的糟心事也最多；打击网络电信诈骗为何如此之难；为何许多老人对“包治百病”的保健品深信不疑；你有没有遇到过储值卡商家消失不见的情况……今年“3·15”前夕，华商报记者兵分多路，对房产、电信诈骗、保健品诈骗等问题展开调查。今天开始，我们将起底不良商家欺骗、坑害消费者的招数，通过官方、专家解读，提供可靠的消费维权指引。

为讨房款，百余购房者申请查封并拍卖开发商土地；不慎买到小产权房，多年来得不和开发商过招拆招“演戏”；西安部分商品房项目问题在何处？本期产行业“3·15”系列调查，通过案例、官方投诉数据和分析以及专家解读，让您充了解房地产行业存在的问题，明晰购买预售商品房流程 希望能为你选购房产提供帮助。

几乎每个周末上午，西安市长安区韦曲北街西段的紫翰庭院售楼部门口，都会聚集起数十名来自各处的购房者，他们来的目的，就是想看看当年买房的钱能否再要回来；昔日的烂尾楼盘，是否还有“起死还生”的希望。

每一次来，他们都失望而返。衰草丛生的工地上，一个人也没有，无数根钢筋从青灰色水泥桩上伸出，已是锈蚀斑斑，临街的售楼部，自从两年前被人砸坏玻璃，如今更多的门窗玻璃也被砸坏了。2015年至今，紫翰庭院的百余位购房者已先后将开发商西安佑利置业有限公司告上法庭，诉讼过程中，人们才发现，开发商不仅不具备预售资格，甚至连建设手续也没有。

“房子看来没指望了，可钱该给我们退了吧？”2016年3月5日上午，购房者小王说，尽管官司胜诉，可是却难以讨回近20万元的房款，近两年的时间，几乎每一天，都是在痛苦煎熬中度过的。

为了讨回购房钱，和小王一样的百余位购房者开始调查开发商资产，发现西安佑利置业有限公司拥有韦曲北街的一块土地，遂请求法院依法查封并拍卖。该地块目前已被法院查封。

娃都开始学步了 买的婚房还没住进去

小王今年25岁，老家在安康，因为在长安区打工，很早便有在当地买房的打算，2013年上半年，有一次经过韦曲北街，看到紫翰庭院在卖楼，她心动了。

“那一年我和我老公正准备结婚，感觉五千多元一平方米的价格，也不算高，加上地理位置不错，就想买下来。”小王说，老公家也不在西安，由于要长期在这里工作，买房子是必然的事。一番合计，两人花光积蓄又找亲友凑了一些，交了近20万元的认购诚意金。

交过钱，想着很快就要住新房结婚，两人心情非常好。可是，2014年6月，小王无意中从其他购房者那里得知工地停工的消息，赶紧拉着丈夫去看，结果发现紫翰庭院售楼部多处门窗被砸，工作人员也不见了。

为什么会发生这种事？她经过打听得知，给该楼盘盖楼的工人因为好几个月拿不到工资，有人一怒之下去找售楼部理论了。想到工人拿不到工钱，工地就要停工，小王夫妻的心揪了起来。

“起初我们想着这么大的工程，总会有有关部门过问，楼总会盖起来的，谁知这一等，就没有个头。”小王说，停工后再也没见开工，眼看婚期近了，他们只好临时租了一间房，而今孩子已出生并开始蹒跚学步了，可房子还是一点影都没有。

“2014年停工之前，这个工地在2013年10月还停过一次工。”来自甘肃的购房者姚同（化名）拿着盖有公司“收费专用章”的购房诚意订购定金“收款收据”说，当时开发商西安佑利置业有限公司出过一份承诺书，说停工原因是为了配合市上的治污减霾，承诺会在2014年3月开工，“在同年9月15日前开盘，如果开盘延期，业主可以申请退房，10个工作日内退款，还以每天万分之一的利率补偿损失”。

在一份开发商发布、并钤有公章的“承诺书”上，华商报记者看到，的确有承诺的开盘时间。然而，楼盘最终还是没有按时开盘。小姚说，自己首付交了14万多元，而有的人是交了全款，“五六十万元砸进去，搁谁都难熬”。

更无奈的是，个别通过高利贷支付首付款的购房者，由于要背负高息，近两年来拆西墙补东墙，日子过得狼狈不堪。

垫资建楼 建筑商工程款难要回

通过众多购房者手中的“紫翰庭院项目认购协议书”，可以看出，大部分购房者交纳“诚意认购金”的时间在2013年上半年，平均每户支付10万元以上。认购协议书上，开发商当时承诺的楼盘开盘时间是不超过当年的10月31日。

不管是哪种承诺，开发商都“爽约”了。自2014年6月工人讨要工资开始，紫翰庭院项目烂尾至今，已有近两年。

“开发商没钱盖楼，怎么可能？开发商从购房者手中收取的认购金至少在2400万元以上。”一位搞房产预算的购房者认为，除非开发商压根没有资金、而收来的认购金又用在了别处，否则不应该出现因资金短缺停工的问题。

就当年工人“讨薪”一事，项目施工方——浙江海天建设集团有限公司西安分公司（以下简称浙江海天）一位相关负责人介绍，早在2013年2月1日，该公司即与西安佑利置业有限公司签订了《长安紫翰庭院工程施工合同》，合同约定，由该公司来承包施工紫翰庭院住宅小区的1-8号楼及车库工程，前期资金由浙江海天自筹，工期为2013年3月15日至2015年8月15日，工程价款当时暂定一亿九千万元人民币。

签署协议后，2013年3月，公司组织人员进场施工，可到了同年10月中旬，浙江海天却忽然接到西安佑利置业有限公司通知，称因其自身工程手续未办理齐全，要求暂停施工。于是，一直等到2014年3月11日，该公司才应西安佑利置业有限公司的要求再次开工。

“停工期间，我们承受着巨大经济损失，包括机器租赁费、人员窝工费等等，可是找对方按照合同约定支付工程款时，却遭到了拒绝。”这位负责人说。

撑到2014年5月23日，浙江海天已无力再垫资继续施工了。此时，该公司已将项目7号楼施工至20层，5、6号楼各施工至2层、3层。该负责人称，当时西安佑利置业有限公司曾向农民工们承诺，称5月31日当天一定支付工程款及农民工工资，可是那天工人们一直等到天黑，也未见对方支付任何款项。

愤怒之余，工人们和一些闻讯赶来的购房者围堵了小区售楼部，一些已购房的业主见工程再次停工，也非常激动。最后，经当地政府等有关部门介入，双方才在2014年7月达成了结算意向，然而，尽管西安佑利置业有限公司从浙江海天取走了结算书及停工损失等相关材料，最终也没有完成对账、结算。

“五证不全”

开发商不惧监管照样预售

就浙江海天的说法，由于在工地和售楼部无法联系到开发商，更找不到西安佑利置业有限公司的办公地，华商报记者遂根据工商注册信息，前往该公司在翠华南路的注册地。可是，该地址上却是一家干休所，物业工作人员表示，印象里没有这样一家公司。之后，通过诚意认购书所留电话，记者辗转找到了两个西安佑利置业有限公司董事长陈某的手机，可打过去不是呼叫失败，便是停机。随后，记者又在网上查到该公司的一则招聘信息，便给所留手机拨打过去，不过，接电话的贾女士表示，她2013年以前在西安佑利置业有限公司负责过招聘工作，不过早不干了，公司目前在哪里，她也不清楚。

“百度百科”显示，紫翰庭院的建筑面积为80000平方米，占地面积23300平方米，所开发户型为49-128平方米的一、二、三室，土地使用年限为70年，物业类别为“住宅商业”。不过，搜索数家正规的售楼网站可以看到，紫翰庭院的销售均已停止。

“开始我们都被糊弄了，以为人家（开发商）既然敢卖，手续应该都没问题，而且认购协议书里也写得明白，不会办不下来”，购房者杨师傅说，当时售楼部的业务员还指着墙上的几个复印件说，有了这个证、那个证，可事发后一查，啥手续都没有！

就该项目手续问题，2016年3月7日上午，华商报记者来到西安市长安区住房保障和房屋管理局，据该局房屋市场管理科工作人员介绍，截至目前，紫翰庭院项目的开发商从来没有到该单位办理、报备过任何手续，该项目根本不具备预售房屋的资格，对开发商的销售行为，事发前该局就曾进行过多次查处。

“当时，我们发现了该项目的售楼部，便进行了查处。”这名工作人员说，此后，该局还对其进行过多次查处，由于开发商没有来局里办理手续，其五证不全是肯定的，因为只有建设施工许可证等手续完备了，该局才能发商品房预售证。

长安区住房保障和房屋管理局房屋市场管理科表示，当时查处后，他们专门贴过告示。但是，大多数购房者并未看到这个告示。购房者姚同称，2014年6月事发后，购房者曾去售楼部理论，在售楼部吧台后面，发现了区房管局发布的查处告示，内容大致为该项目五证不全等等，发布告示的时间没注意，之所以购房时没发现，应该是售楼部的人给藏起来了。

西安市长安区建设局建设管理科的工作人员称，他们也知道这个项目，但由于建设施工这块的执法权早几年已经移交给长安区城市管理局，故查处的具体情况还不清楚。记者来到长安区城管局，经该局法规宣传科工作人员与执法中队的相关负责人取得联系，证实对于紫翰庭院项目，也曾进行过多次查处。

百余位购房者

赢了官司却拿不到房款

除了“五证不全”，更令人咂舌的是，紫翰庭院项目对外宣称的“住宅”用地，实际上一直是工业性质。据一位知情者透露，紫翰庭院项目用地是开发商通过合法途径获得的工业用地，由于后来规划方面有变化，只要补缴土地出让金，地的性质就可成为住宅用地，只是开发商没有交，所以性质便没有变过来。

就开发商的土地出让金问题，华商报记者来到长安区国土资源局求证，该局办公室工作人员表示，因相关负责人不在，无法介绍情况，让找行政办公室；可行政办公室又称要找信访办公室，到信访办问起紫翰庭院的土地情况，工作人员又称负责人外出公干了，一时半会回不来，而他不知道情况。不过，从相关渠道记者还是获悉，开发商至今没有办理变更土地性质的相关手续，因此，也就意味着其不可能具备商品房开发的必要条件，“连商品房开发的土地使用证都没有，他怎么可能办下来合法的建设、销售手续？”

事发后，众多购房者要求开发商退钱，可是却很难找到负责人，一时之间，“跑路”之说盛传。

万般无奈之下，有购房者选择了诉讼途径来主张权利。来自湖南的购房者杨女士表示，她是2013年5月交的钱，在将西安佑利置业有限公司告上法庭后，她要求被告退还购房款235960元，并承担从购房协议之日起至给付之日止的利息损失。长安区法院审理认为，因被告尚未取得国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，项目亦未开盘，故该认购协议书应认定为无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，要求被告西安佑利置业有限公司于判决生效后十日内返还原告已付的购房款，并向原告赔偿利息损失（中国人民银行同期贷款利率计付）。

败诉后，西安佑利置业有限公司上诉至西安市中级人民法院，但最终杨女士赢得了官司。

如杨女士一样，百余位购房者相继起诉，均依法获得了胜诉。然而，同杨女士一样，他们中还没有谁通过生效的法律判决，拿回了自己的购房诚意金。据了解，百余名购房者先后将开发商起诉至法院，最早一批胜诉后，开发商曾上诉，但购房者依然胜诉，因此后面提起诉讼的购房者一审胜诉后，开发商没有上诉，故一审判决都生效了。笼统地说，就是购房者起诉开发商后，官司都打赢了。

购房者称，判决书生效后，因被告一直不履行返还购房款和赔付利息损失，便向长安区法院提供了开发商名下的3辆车及个人账户等信息，可是，经过核实，3辆车已经过户给他人，而开发商个人账户内也没有钱，这一情形让众多购房者一时没了主意。

为了讨回自己的购房钱，百余位购房者开始调查开发商资产，经查，发现西安佑利置业有限公司拥有韦曲北街的西长国用（2010）第44号土地，遂请求法院依法查封并拍卖，截至目前，该地块已被法院查封。

陕西新纪律师事务所资深律师刘文祥指出，依照国家民事诉讼法等相关法规规定，对于经法院判决的违约开发商，购房者有权依法向法院申请查封其拥有土地证的土地，“法院查封后，只要经专业评估公司评估，便可依法进行拍卖”。